Időpont egyeztetés

+36 30 98 97 662

Ha írásban szeretne
konzultációs időpontot kérni,
vagy kérdést tenne fel,
ide kattintva megteheti.

Kapcsolatfelvétel kapcsolat nyil

DSC 7029 ok ka

A választás a legnagyobb kapacitásunk. Öleljük magunkhoz a különbözőségeinket, ahelyett, hogy elítélnénk és rosszá tennénk a másikat. Teremtsünk egy nagyszerűbb világot. Mit választasz? 

Alapvető tudnivalók a lakáskiadásról, a bérleti szerződésekről - mert az otthon a biztos pont! 

 

A család életében az otthon egy biztos pont, legyen az saját lakás, vagy bérelt ingatlan. Ha utóbbiról van szó, és lakást bérlünk, akkor ahhoz, hogy otthonunk tényleg biztos pont lehessen, szükségünk van egy jó bérleti szerződésre. Ha pedig ingatlanunkat bérbeadás útján kívánjuk hasznosítani, ugyancsak fontos ismernünk a lakásbérletre vonatkozó részletszabályokat.

 

Mitől lesz jó egy bérleti szerződés?

 

Alaki szempontból szerződésnek a következőknek kell megfelelnie:

 

A bérleti szerződés csak írásban érvényes, a feleknek minden oldalt el kell látniuk kézjegyükkel, és lehetőség szerint két tanú is írja alá, vagy ügyvéd jegyezze ellen.
A bérbeadók számára előnyös, ha a szerződést közjegyzői okiratba foglalják, ennek az a nagy előnye, hogy ha a bérlő nem fizet, a hátralékos bérleti díjat sokkal rövidebb idő alatt be tudja hajtani a bérlőn, mint ha perelnie kellene – hiszen közokiratot a közjegyző ún. „végrehajtási záradékkal" látja el, vagyis a záradékolt okirat közvetlenül végrehajtható.

 

Lássuk, hogy tartalmi szempontból mire kell figyelni:

 

Bérlőként szerződéskötés előtt az első lépés mindig a tulajdoni lap lehívása, megtekintése. Mielőtt bármilyen megállapodást kötnénk, ellenőrizni kell, hogy aki kiadja a lakást, az erre valóban jogosult-e. A lakást a tulajdonos adhatja ki, ha többen vannak, akkor mindegyikük beleegyezése szükséges, ha pedig a lakás haszonélvezeti joggal terhelt, akkor a haszonélvező aláírása is kell a szerződésre.

 

Mindig győződjünk meg az aláíró fél személyazonosságáról, szerződéskötéskor mutassuk fel a személyi igazolványunkat, és tekintsük meg a másik fél igazolványait is.
A szerződésben rögzíteni kell, hogy pontosan melyik lakásra vonatkozóan szerződünk, milyen időtartamra (határozott vagy határozatlan), milyen bérleti díj ellenében, és milyen módon lehetséges a bérleti díj emelése. Rögzítsük azt is, hogy milyen módon (készpénz, vagy banki átutalás) fizet a bérlő. Kamatot is ki lehet kötni arra az esetre, ha a bérlő a bérleti díjjal késedelembe esik.

 

Elkerülendő a vitákat, érdemes a lakás átadásakor a közüzemi órák állását jegyzőkönyvben rögzíteni. Szintén ajánlott a bérbeadó lakásban maradó tárgyairól, berendezési és felszerelési tárgyakról jegyzőkönyvet készíteni (a tárgyakat nagyon pontosan írjuk körül, az állapotukat is rögzítsük, akár fotóval is. Az átadás-átvételkor rögzített fotók segítségül szolgálhatnak a későbbi károkozások, rongálások bizonyításakor.)

 

A bérbeadó érdekeinek védelme érdekben ajánlatos kauciót (óvadék) kikötni a szerződésben, mely a bérlő által meg nem fizetett bérleti díjra, közüzemi szolgáltatások díjára, a lakás biztosításának díjára, a közös költségre, illetve a helyiség fenntartásával kapcsolatban felmerülő, a bérlőt terhelő költségekre, továbbá a bérlő által az ingatlanban okozott kár megtérítésére nyújt fedezetet. A kaució általában 1-3 havi bérleti díj összege szokott lenni. Éppen a kaució rendeltetése miatt, nem tanácsos engedni, hogy a bérlő a kaució összegét „lelakja".

 

Ha bármelyik fél fontosnak tart valamilyen tényt, körülményt, vagy a bérbeadónak feltételei vannak (pl. nem tartható háziállat, nem lehet dohányozni stb.) akkor ezek se maradjanak ki a szerződésből.

 

 

lakáskiadás bérleti szerződés 

 

 

Bérbeadók figyelmébe

 

Bérbeadóként a legnagyobb kockázat mindig az, hogy a bérlő nem fizet (és esetleg ki sem akar költözni a lakásból.) Ha kiskorú gyermekek is laknak a lakásban, még nehezebb lehet a dolgunk, ha nem készültünk fel előre az ilyen esetekre. Hogyan csökkenthető a bérbeadó kockázata egy jó szerződéssel?

 

- célszerű késedelmi kamatot kikötni a bérlői díjfizetési késedelem esetére
- ragaszkodjunk az átutalásos fizetéshez (ezáltal ismerni fogjuk a bérlőnk bankszámlaszámát, ami egy esetleges végrehajtási eljárásban fontos információ)
- a szerződésben nagyon pontosan meg kell határozni, hogyan járhat el a bérbeadó a bérlő nemfizetése, vagy késedelmes fizetése esetén, hogyan mondható fel a szerződés, és hogyan járhat el a bérbeadó ezt követően – ha a szerződést közjegyzői okiratba is foglalták, a végrehajtás sokkal egyszerűbb és gyorsabb
- bár a jogszabályok egyértelműen rendelkeznek róla, mégis sokak számára nem ismert, hogy a bérbeadót zálogjog illeti a hátralékos bérleti díj és költségek erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain – ezt érdemes külön is hangsúlyozni a szerződésben.
- jó ötlet lehet használati díjat kikötni arra az esetre, ha a bérleti jogviszony megszűnik, de a bérlő az ingatlant nem hajlandó elhagyni. (A használati díj mértékének a bérleti díjhoz kell igazodnia.)
- bérbeadáskor kérjünk befogadó nyilatkozatot a bérlőtől, ha kiskorú gyermekei is vele költöznek az ingatlanba. A befogadó nyilatkozatot egy olyan személy tehet, akinek lakástulajdona van. A nyilatkozatban kijelenti, hogy a lakásába befogadja a bérlőt és kiskorú gyermekeit a bérleti szerződés felmondása vagy lejárta esetén.

 

Lakáskiadást terhelő adó

 

A lakáskiadáshoz nem kell adószám, elegendő a magánszemély adóazonosító jele. Számla helyett egyéb, úgynevezett számviteli bizonylatot kell kiállítani. A személyi jövedelemadóról szóló törvény rendelkezései alapján a magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül, mely az összevont adóalap részét képezi. A jövedelem megállapítása a magánszemély döntése alapján 10 százalék költséghányad alkalmazásával, vagy tételes költségelszámolással történik. Az adó és járulék levonása nyilatkozat alapján történik. A nyilatkozatban maximum 50 százalékos költséghányad tüntethető fel. Ennek alapján vonható le a 16 százalék személyi jövedelemadó. Egészségügyi hozzájárulást (eho) akkor kell fizetni, ha az ingatlan-bérbeadásból származó éves jövedelem több, mint egymillió forint. Az eho mértéke 14 százalék.

 

Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után év közben adóelőleget kell fizetni. Ha a bérlő magánszemély, a bérbeadónak kell az adóelőleget negyedévenként, a tárgynegyedévet követő hónap 12. napjáig megfizetnie. Ha a bérlő egy gazdasági társaság, a bérbeadó magánszemély már az adóval, járulékkal csökkentett bérleti díjat kapja meg, hiszen a cég köteles adóelőleget és eho-t vonni.

 

Ingatlan eladása a bérleti jogviszony fennállása alatt

 

Az ingatlan értékesítésekor az eladónak kötelessége tájékoztatni a vevőt a bérleti szerződés tartalmáról, hiszen ha a tulajdonos eladja az ingatlant, a bérleti szerződés fennmarad, és a bérlő tovább használhatja az ingatlant változatlan feltételekkel – vagyis a vevőnek tudnia kell, mint vállal.

 

Ez korábban is így volt, tehát a törvény ilyenkor a bérlőt védi. Az új Ptk. által bevezetett (a bérlőkre nézve kedvező) újdonság az, hogy ilyen esetben a régi és az új tulajdonos egyetemleges felelősséggel tartozik a bérlő felé minden tulajdonosi kötelezettséget illetően. Mivel ez nem minden esetben szerencsés a bérbeadó számára, megfontolandó a bérleti szerződésben egy esetleges későbbi értékesítés esetére kizárni az eladó bérbeadó egyetemleges felelősségéről szóló szabály alkalmazását.

 

Cikkünk csak tájékoztató jellegű, nem a teljesség igényével készült, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Ha kérdése van, keressen alábbi elérhetőségeimen: 

 

Dr. Frei Anita
ügyvéd, mediátor
tel: + 36 / 30 98 97 662
www.ugyvedmediator.hu

Kérdése van?

Ha írásban szeretne konzultációs időpontot kérni, vagy kérdést tenne fel, ide kattintva megteheti.

Kapcsolatfelvétel kapcsolat nyil